مقدمه
در تاریخ 30 آوریل 2026، ائتلاف مشکی-قرمز متشکل از CDU/CSU و SPD بر سر اصلاحی در قانون گرمایش و نوسازی ساختمان به توافق رسیدند که تحت عنوان Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) شناخته میشود. هدف این قانون تقسیم عادلانهٔ ریسکهای هزینهای میان مستأجران و مالکین است تا از بار مالی بیش از حد بر دوش مستأجران جلوگیری کند و در عین حال انگیزهای برای سرمایهگذاری مالکین در فناوریهای نوین گرمایشی فراهم سازد. این قانون قرار است از اول ژوئیهٔ 2026 به اجرا درآید.
نکات کلیدی و تغییرات اصلی
قانون جدید GModG چند تغییر مهم نسبت به مقررات قبلی معرفی میکند که در ادامه به صورت ساده و روشن آورده شده است. این تغییرات شامل بازنگری در قاعدهٔ جنجالی «65 درصد» و جایگزینی آن با چارچوبی بازتر و مرحلهای بهنام «بیوتراپه» (Biotreppe) است.
- لغو قاعدهٔ 65 درصد برای سهم سوختهای تجدیدپذیر و جایگزینی آن با راهکار تکنولوژی-باز و چهار مرحلهای (Biotreppe).
- تقسیم هزینهها بین مالکین و مستأجران با هدف کاهش بار مالی بر مستأجران.
- تعهد مالکین به پرداخت نصف هزینههای مشخصشده مانند نتاِنِگلت (Netzentgelte)، قیمتهای CO2 و هزینهٔ سوختهای بیوژن برای سیستمهای فسیلی.
- در سه مرحلهٔ اول بیوتراپه، هزینهٔ سوختهای زیستی میان مالکین و مستأجران بهطور مساوی تقسیم میشود.
تقسیم هزینهها — جزئیات عملی
یکی از محورهای اصلی GModG تعیین قواعد روشن برای تقسیم هزینهها بین مستأجران و مالکین است تا هم عدالت اجتماعی رعایت شود و هم انگیزهٔ لازم برای نوسازی و نصب فناوریهای مدرن باقی بماند. در ادامه تقسیمبندی هزینهها به زبان ساده توضیح داده شده است.
| آیتم هزینهای | سهم مالک | سهم مستأجر |
|---|---|---|
| نتاِنِگلت (Netzentgelte) | 50% | 50% |
| قیمتهای CO2 | 50% | 50% |
| هزینهٔ سوختهای بیوژن (biogene Brennstoffe) | 50% | 50% |
| قانون | هدف: تقسیم عادلانهٔ ریسکهای هزینهای بین مالکین و مستأجران | |
برای سیستمهای گرمایش فسیلی
برای ساختمانهایی که هنوز از سیستمهای گرمایش فسیلی استفاده میکنند، قانون جدید مقرر میدارد که مالکین نیمی از هزینههای مربوط به نتاِنِگلت (هزینههای شبکه)، قیمتهای مرتبط با CO2 و هزینههای سوختهای بیوژن (biogene Brennstoffe) را بپردازند. این بدان معناست که بار مالی این آیتمها میان مالک و مستأجر تقسیم میشود تا فشار کامل بار بر مستأجر نباشد.
چهار مرحلهٔ «بیوتراپه» (Biotreppe)
قانون جدید به جای یک قاعدهٔ سخت و کلی، چارچوبی چهار مرحلهای را معرفی میکند که تحت عنوان «بیوتراپه» شناخته میشود. این رویکرد تکنولوژی-باز به سیاستگذاران و مالکان اجازه میدهد تا با انعطاف بیشتری به سمت کاهش انتشار گازهای گلخانهای حرکت کنند.
- مرحلهٔ اول تا سوم: در سه مرحلهٔ ابتدایی بیوتراپه، استفاده از سوختهای زیستی (bio-Brennstoffe) مجاز است و هزینهٔ این سوختها بین مالک و مستأجر بهطور مساوی (هرکدام نیمی) تقسیم میشود.
- مرحلهٔ چهارم: چارچوب بازتر و فناوریمحورتر در نظر گرفته شده که مسیر برای تبدیل به راهکارهای پیشرفتهتر و کمانتشار فراهم میآورد؛ جزئیات اجرایی برای این مرحله بر اساس متن قانون و مقررات اجرایی تعیین خواهد شد.
ماهیت «تکنولوژی-باز» (technologieoffen)
اصطلاح «technologieoffen» به این معنا است که قانون به طور صریح یک فناوری واحد را تحمیل نمیکند و امکان بهرهگیری از راهحلهای مختلف — از سوختهای زیستی تا سیستمهای گرمایی مبتنی بر انرژیهای تجدیدپذیر — را در چهارچوبی مرحلهای فراهم میسازد.
پیامدها برای مستأجران و مالکین
GModG تلاش میکند تا تعادلی میان حفاظت از مستأجران و انگیزههای اقتصادی برای مالکین برقرار کند. با تعیین سهم مشخص مالک از هزینهها، ریسک افزایش ناگهانی کرایه یا هزینههای گرمایشی برای مستأجران کاهش مییابد؛ از سوی دیگر، سازوکارهای تشویقی و تقسیم هزینه میتواند موجبات سرمایهگذاری مالکین در فناوریهای پاکتر را فراهم آورد.
- حفاظت از مستأجران: کاهش احتمال افزایش شدید هزینههای گرمایش ناشی از سیاستهای محیطزیستی.
- انگیزه برای مالکین: توزیع هزینهها و چارچوب مرحلهای، ریسک سرمایهگذاری در تجهیزات جدید را تعدیل میکند.
- شفافیت بیشتر: قواعد تقسیم هزینهها خواناتر و قابل پیشبینیتر شدهاند که به برنامهریزی مالی کمک میکند.
زمانبندی اجرا و نکات عملی برای ذینفعان
طبق متن توافق، GModG از اول ژوئیهٔ 2026 لازمالاجرا خواهد شد. از هماکنون مستأجران و مالکین میتوانند آمادگیهای لازم را برای اجرای تغییرات به عمل آورند تا انتقال به شرایط جدید با کمترین تنش مالی و حقوقی همراه باشد.
- برای مستأجران: قراردادها و صورتحسابهای انرژی را بررسی کنید، هرگونه تغییر در محاسبهٔ هزینهها را مستند کنید و در صورت نیاز با مشاوران حقوقی یا اتحادیههای مستأجران مشورت نمایید.
- برای مالکین: برنامهریزی مالی و فنی برای نوسازی یا جایگزینی سیستمهای گرمایشی انجام دهید، هزینهها را شفاف اطلاعرسانی کنید و از امکانات تشویقی احتمالی بهرهمند شوید.
- برای هر دو طرف: گفتوگوی سازنده برقرار کنید، هزینهها را بهموقع تقسیم و ثبت کنید و از فرصتهای بهبود کارایی انرژی بهره ببرید تا هزینههای بلندمدت کاهش یابد.
در مجموع، هدف GModG این است که با قوانینی شفاف و تقسیم عادلانهٔ هزینهها، انتقال به سیستمهای گرمایشی مدرن را تسهیل کند بدون اینکه بار نامتناسبی بر دوش مستأجران قرار گیرد. دنبال کردن اخبار مرتبط با اجرای قانون و مشورت با کارشناسان محلی میتواند به فهم بهتر و آمادگی بیشتر کمک کند.